Publié le 20 juin 2025
En Bretagne, 900 hectares situées sur les zones commerciales en entrée de villes pourraient être reconverties en foncier économique. C’est ce qui ressort du premier baromètre des entrées de ville commerciales en France. Une opportunité pour y intégrer du foncier dédié à la logistique urbaine ?
La « France moche ». C’est ainsi qu’est régulièrement nommé l’ensemble des zones commerciales positionnées depuis des décennies à l’entrée des villes françaises. Pourtant encore appréciées par les consommateurs pour leur praticité (accessibilité, diversité des enseignes…), elles sont au cœur de réflexions autour de leur nécessaire transformation. Ainsi, si 69 % des Français les fréquentent au moins une fois par mois, 89% estiment ainsi que la « rénovation » des entrées de ville est nécessaire.
Un modèle commercial à faire évoluer
Les commerces d’entrée de ville subissent depuis plusieurs années les évolutions des comportements des consommateurs. Le nombre de projets d’immobilier commercial ainsi que celui des mises en chantier sont en baisse. La surface des projets en stock (projets autorisés, non commencés) ne cesse de baisser elle aussi. Elle était en moyenne de 14.000 m² en 2014 et seulement de 5.000 m² en 2024. Les projets commerciaux sont donc moins nombreux, et plus petits. La réduction du nombre de projets de créations de surfaces commerciales rend essentielle de travailler sur le stock de surfaces existantes pour répondre à la fois aux besoins du commerce et à ceux de la ville.
Cette évolution profonde de l’immobilier commercial impacte aussi la configuration des entrées de ville à moyen terme.
Vers une transformation des zones commerciales en entrée de ville
Profiter de cette tendance pour transformer ces entrées de ville, y implanter des logements et de l’activité économique et redonner toute sa place à la nature : voilà l’idée portée par le spécialiste de l’immobilier Icade, au travers du premier baromètre des entrées de ville commerciales en France. Leur objectif : que ce sujet soit porté à l’occasion des prochaines échéances municipales.
Pour Sébastien Martin, Président d’Intercommunalités de France et Président du Grand Chalon, cité dans le document : « Ce sujet est appelé à monter en puissance, en raison de la nécessité de repenser et requalifier des zones devenues obsolètes ou qui le deviendront bientôt, sous l’effet de l’évolution des modes de consommation, de nouvelles obligations réglementaires (de sobriété foncière, de restrictions des véhicules polluants…) et de la raréfaction des surfaces à destination économique (les friches commerciales offrant des opportunités foncières pour l’industrie par exemple).«
Face à l’impératif de sobriété foncière, le foncier économique devient une ressource rare. Les premières friches apparaissant dans les entrées de ville commerciales représentent dès lors des opportunités stratégiques, en particulier dans les sites les plus difficiles à transformer.
900 hectares de foncier économique accessible en Bretagne
Pour mieux connaitre leur potentiel de transformation, le promoteur a dressé une première photographie de ces zones commerciales.
Premier bilan : il existe plus de 3.800 sites d’entrées de ville commerciales présentant un potentiel de transformation en France, pour une surface totale de 80 000 hectares. 80 % des surfaces d’entrées de ville commerciales sont localisées sur les sites de plus de 15 hectares. En Bretagne, ce sont ainsi 199 sites qui ont été recensés pour une surface de 4.721 hectares, dont 71 de plus de 15 hectares, pour une surface de 3940 hectares.
Pour Icade, la transformation des entrées de ville permettrait d’atteindre 4 objectifs :
- Créer 1,6 million de nouveaux logements
- Faire émerger 15.000 hectares de foncier économique
- Accompagner les transformations à l’œuvre dans le commerce
- Générer un potentiel de désimperméabilisation et de renaturation de 10.000 hectares
La transformation des sites d’entrées de ville commerciales permettrait ainsi d’allouer près de 15.000 hectares à de nouvelles activités économiques, secondaires ou tertiaires.
Ramené au territoire breton, pourraient ainsi être créés sur ces zones :
- Près de 100.000 logements
- 900 hectares de foncier économique
- 600 hectares de zones renaturées
Pour Icade, dans un contexte de réindustrialisation et d’impératif de transition écologique, ces zones constituent une opportunité stratégique pour accueillir de nouvelles activités productives. La reconversion des zones commerciales peut être un levier pour conjuguer sobriété foncière et redéploiement industriel, tout en répondant aux besoins croissants en foncier pour soutenir les ambitions économiques du pays. Le besoin des entreprises est estimé à 22.000 hectares à horizon 2030.
Des projets complexes
Les freins sont néanmoins importants pour réussir cette transformation : montage et portage des projets, complémentarité avec le centre-ville, équilibre économique des projets, nombre et diversité des propriétaires…
Icade souhaite donc positionner ce sujet au cœur des mandats électoraux municipaux à venir et invite les futurs édiles à travailler en premier lieu sur la mise en œuvre de projets sur les sites de petite taille lors du prochain mandat municipal 2026-2032.
« Dans notre travail d’amélioration des entrées de ville, nous sommes souvent confrontés à la valeur foncière élevée des activités commerciales qui s’impose souvent au détriment d’autres activités économiques (activités productives, logistiques…). Pour éviter une suroffre à l’échelle métropolitaine, il est aussi de notre devoir de réguler le développement des entrées de ville commerciales tout en leur proposant un nouveau modèle d’aménagement commercial pour celles qui sont en perte de vitesse. »
Martine Vassal, présidente de la métropole Aix-Marseille-Provence
Et Icade de proposer une méthodologie :
- Cartographier les sites de moins de 3 hectares sur les territoires
- Initier un dialogue public-privé sur chaque site
- Identifier le(s) site(s) prioritaire(s) et lancer les études de faisabilité pour concevoir un projet adapté aux attentes des habitants, des commerçants, des investisseurs et du territoire
- Saisir les opportunités de création de fonciers économiques en particulier sur les sites complexes à transformer
- Identifier les opportunités foncières et dents creuses pouvant accueillir de nouvelles activités économiques
- Prioriser ces opportunités foncières en faveur des entreprises et filières stratégiques du territoire
- Réussir une ou deux premières opérations démonstratrices pour produire un effet d’entraînement sur la mutation plus globale du site
Icade invite les collectivités à mobiliser leurs services dédiés au développement économique pour connaître précisément les besoins fonciers et immobiliers des entreprises de leur territoire. Cette veille est particulièrement essentielle s’agissant des activités les plus consommatrices d’espace (industrie, logistique, agroalimentaire…).
Pour le promoteur, il est en effet essentiel que les collectivités déterminent précisément les filières qu’elles souhaitent protéger et développer au sein de leur territoire, au regard des emplois associés, de l’existence d’un tissu entrepreneurial local, d’un écosystème de recherche et de formation…
Elles peuvent encourager l’utilisation optimisée de ces surfaces foncières par le développement et l’expérimentation de nouvelles formes immobilières plus optimisées (usines verticales, hôtels industriels…) et en ciblant des activités compatibles avec l’environnement urbain (artisanat, zones d’activités, data centers).
Baromètre des entrées de ville commerciales en France – Connaître, comprendre, agir – Première édition – Icade / SCET – Juin 2025
